Comprar un piso con inquilino: es posible y el contrato de alquiler sigue en vigor
Ten presente estas 7 claves al comprar una vivienda con inquilino:
Comprar una vivienda alquilada, ¿hasta qué punto es rentable?
Vamos por partes. Lo primero de todo, adquirir una casa o piso con inquilino es más común de lo que piensas. Evidentemente, no todo el mundo lo hace, pero no es una situación tan extraña como puedas pensar.
Por todo esto, existen perfiles compradores que adquieren una vivienda pensando en una inversión ya que tienen un pensamiento de negocio y quieren obtener remuneración económica con ella. Este perfil u otro cualquiera que piense en esta posibilidad debe tener en cuenta los siguientes aspectos:
¿Es rentable?
Lo primero de todo es responder a la pregunta, sÃ, es rentable. La clave en este caso es la duración del contrato. La pregunta y que te debes hacer es si quieres mantener la vivienda con un inquilino que tenga un contrato de alquiler largo. Piensa que la ley hipotecaria del Decreto de alquiler de viviendas 2019 establece que en el caso de que tengas el piso en alquiler y queramos venderlo en un futuro debemos establecerlo en una cláusula recogida en el contrato.
Suponiendo que esta cláusula esté activa hay que respetar el contrato siempre y en todos los casos ya que la actual ley garantiza que los futuros dueños deben respetar a los inquilinos sin importar de ningún modo si el contrato de alquiler está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Es decir, debes tener en cuenta la duración del contrato del inquilino que resida en el piso. Igual le queda un año, como dos o tres de contrato ya que hace poco que lo acaba de firmar, si te da igual adelante con la compra.
Por otro lado, piensa que los inquilinos también pueden pedir una prórroga de alquiler al finalizar el contrato en el caso de que el propietario sea una empresa o inmobiliaria y no un particular. Pero esto cambia con la compra del nuevo dueño, por lo que habrÃa que pactar la situación una vez finalizado el contrato.
Eso sÃ, cuando suceda, el inquilino puede pedir seguir viviendo en la residencia, pero que el dueño quiera y pueda es otro tema. No está obligado y tiene mecanismos para conseguir que el inquilino se vaya una vez finalice el contrato. Por eso decimos que es importante saber de cuánto es la duración del contrato.
¿Puedo visitar la vivienda antes de comprar?
NO, Nadie puede entrar en la vivienda, ni molestar al inquilino, es su casa y hay que respectar su privacidad.
¿Tiene el inquilino un derecho de tanteo a la vivienda?
Puede darse el caso de que la persona que reside en la vivienda tenga derecho de tanteo para ejecutar la compra. Es importante ya que en último momento puede ejercer este derecho estipulado en su contrato. El vendedor debe informar al inquilino de la oferta y éste decidir en caso de que tenga esta cláusula.
Se puede dar el caso de que no sólo tendrÃa derecho antes que tú como posible y futuro comprador, sino que incluso puede superar el derecho de compra de cualquier tercero. Por lo que nuestra recomendación es consultar tanto al vendedor como ponerte en contacto con el inquilino para saber sus intenciones.
Dicho lo cual, si no hay interés adelante. Y si no hay cláusula, también adelante.
¿Tiene la vivienda o piso cargas o impuestos pendientes?
Esto que parece menor no lo es. Al igual que harÃas con cualquier propiedad lo primero que debes hacer antes de comprar y firmar nada es comprobar que el piso que te va a pertenecer no tiene ningún tipo de carga impositiva, ni de gravamen o impuesto pendiente por pagar.
¿Qué tipo de inversión es?, ¿es segura?
Por supuesto, se trata de una compra diferente porque alguien reside en la vivienda. Pero se trata de una operación normal, más común de lo que piensas y sobre todo, segura. Decimos segura por varios motivos, la primera porque el inquilino te va a seguir pagando por lo que tú obtienes un dinero mensual y segundo el inquilino disfruta del piso hasta que acabe el contrato de alquiler.
A la persona que vive le da igual quien sea el dueño mientras mantenga los servicios y derechos firmados en el contrato de alquiler asà como cumpla con las obligaciones de un propietario. Por lo que es una situación en la que las dos partes (tanto el propietario como el inquilino) salen ganando.
Eso sÃ, ten clara la jugada y piensa que no vas a disfrutar del piso mientras dure el contrato.
El contrato es sagrado
Como te hemos dicho al inicio, la ley protege al inquilino, por lo que por mucho que quieras no lo puedes echar durante el tiempo vigente de la firma del contrato. Una vez acabe el plazo del contrato sà puedes ejecutar la opción de no renovarle, bien para alquilarlo de nuevo o bien para venderlo. Sea cual sea el caso, si hay contrato de alquiler firmado olvÃdate de incumplirlo.
Incumplimiento de las normas y derechos
De igual forma que tú como dueño debes respetar las normas y derechos que tienes como propietario lo mismo sucede con las personas que viven de alquiler. Los inquilinos también tienen obligaciones que cumplir y caso de que no lo hagan, sobre todo, las básicos y más importantes como son el cuidado del piso, el pago de las mensualidades y respeto de la vivienda pueden tomarse acciones contra ellas.
Una de ellas es solicitar el desahucio, en especial, si hay impagos y para ello puedes y debes iniciar un procedimiento judicial. Que sepas que el inquilino puede negarse a abandonar el piso de forma voluntaria, si lo hace debes y puedes desahuciarlo si se demuestra que efectivamente no ha cumplido con sus obligaciones.